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Breve guida sull'iter per ottenere il rilascio dell'immobile locato a seguito della procedura di sfratto
Quando si ha a che fare con un inquilino moroso, non è facile per il proprietario ottenere il rilascio dell'immobile. Vediamo, seppur brevemente, l'iter da seguire per arrivare al rilascio dell'immobile.
Partiamo dalla definizione di sfratto per morosità.
Lo sfratto per morosità. Con tale espressione si intende il provvedimento con il quale il Giudice ordina all'inquilino- conduttore - di riconsegnare l'immobile al proprietario – locatore. Si noti bene: questa procedura trova applicazione solo per quei contratti di locazione in forma scritta e registrati.
In quali casi va intimato lo sfratto?
Va intimato quando l'inquilino (conduttore): 1. risulta moroso di almeno una rata del canone; 2. o per il mancato pagamento di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone. Tale inadempimento deve protrarsi per il periodo di venti giorni.
Per attivare la procedura di sfratto occorre rivolgersi ad un avvocato. Tale procedura si articola in quattro fasi: 1. stragiudiziale; 2. giudiziaria, 3. esecutiva; 4. restituzione dei mobili eventualmente lasciati nell'immobile liberato, a seguito di esecuzione forzata.
Sfratto: fase stragiudiziale.
Il proprietario – locatore – invia, a mezzo lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, una diffida all'inquilino – conduttore – con la quale lo invita a rispettare il contratto di locazione corrispondendo, generalmente nel termine di 15 giorni dal ricevimento della diffida, i canoni impagati, avvertendolo che, in difetto di pagamento, saranno adite, tramite un legale, le vie giudiziarie per ottenere una sua condanna al pagamento delle somme dovute e, previa dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione, alla restituzione dell'immobile locato.
Sfratto: fase giudiziaria.
Se l'inquilino - conduttore - nonostante la diffida continua ad essere moroso, il locatore potrà attivare quella speciale procedura detta "per convalida di sfratto".
Tale procedura speciale ha inizio con un atto giudiziario detto "atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida" - notificato all'inquilino moroso tramite l'Ufficiale Giudiziario, con il quale il locatore, per il tramite del legale, intima lo sfratto per morosità all'inquilino e lo cita ad un'udienza avanti al Giudice del Tribunale del luogo dove è situato l'immobile locato.
Distinguiamo a questo punto due ipotesi: A. l'inquilino compare all'udienza: in tale sede può o opporsi alla convalida oppure sanare la morosità corrispondendo al locatore l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori, oltre agli interessi legali e alle spese legali liquidate dal Giudice, oppure chiedere che gli venga assegnato un termine, il cosiddetto "termine di grazia", non superiore a giorni 90 per provvedere alla predetta sanatoria e, in tal caso, il Giudice, assegnato il termine, rinvierà ...
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